Britanija pokreće šemu „Your First Home": državni kredit bez kamate prvih pet godina za kupce prvog stana

Britanski ministar finansija John Healey objavio je u srijedu u svom prvom budžetu kako će funkcionisati vladina šema „Your First Home" (YFH), namijenjena prvim kupcima nekretnina u Engleskoj. Program vrijedan 4,7 milijardi funti trebao bi, prema riječima ministra, pomoći 70.000 domaćinstava da dođu do svog stana i kupcima „uštedjeti stotine funti mjesečno". Šemu je prošlog mjeseca najavio Andy Burnham, a cilj je da se pomogne onima koji ne mogu računati na pomoć roditelja, poznatu kao „banka mame i tate".

Kako šema funkcioniše

Može se reći da je YFH, ustvari, efektivno ažurirana verzija ranije konzervativne šeme „Help to Buy", koja je prestala 2023. godine. YFH važi samo za Englesku i samo za one koji prvi put kupuju novogradnju — stan ili kuću — od developera koji učestvuje u programu. Kupcima će biti ponuđen državni „kapitalni kredit" u iznosu od 20 posto cijene nekretnine, uz minimalni polog od samo 2,5 posto (najviše 15 posto). To praktično znači da standardna hipoteka pokriva 77,5 posto vrijednosti nekretnine.

Kredit je bez kamate prvih pet godina. Nakon toga kupac plaća kamatu od 1,5 posto u šestoj godini, a od sedme godine kamata iznosi 3 posto. Kamatne uplate odvojene su od hipoteke i ne smanjuju dug po kreditu. Ministarstvo finansija je istaklo da kupac postaje vlasnik stana od dana kupovine te da „vlada neće biti suvlasnik ni stanodavac".

Kapitalni kredit vezan je za tržišnu vrijednost nekretnine: otplaćuje se u istom udjelu, pa ako cijena stana poraste, raste i dug, a ako padne, pada i dug. Kredit se obično otplaćuje prodajom nekretnine, uz mogućnost ranije djelimične ili potpune otplate.

Ko ima pravo

Da šemu ne bi koristili oni koji već mogu priuštiti nekretninu, uvedena je gornja granica godišnjeg prihoda domaćinstva: 110.000 funti izvan Londona, odnosno 140.000 funti u Londonu. Prema medijskim izvještajima, vlada je razmatrala niže granice (90.000 odnosno 110.000 funti), ali je zaključila da bi time mnogi parovi sa srednjim prihodima ostali izvan programa.

Postoje i lokalna ograničenja cijene nekretnine. U unutrašnjem Londonu granica je 650.000 funti, u spoljašnjem 500.000, u Readingu 375.000, Manchesteru 355.000, North Devonu 320.000, a u Middlesbroughu 220.000 funti. Potpuna lista po lokalnim područjima bit će, kako je najavljeno, objavljena „uskoro".

Analiza portala Rightmove pokazuje da 35 posto novogradnji u prodaji u unutrašnjem Londonu trenutno košta manje od 650.000 funti, a 46 posto u spoljašnjem Londonu ispod 500.000. U Middlesbroughu, međutim, svega 18 posto novogradnji pada ispod lokalne granice, a u Readingu 20 posto.

Praktičan primjer

Vlada navodi primjer kuće od 300.000 funti: uz polog od 2,5 posto (7.500 funti) i kapitalni kredit od 60.000 funti, kupac uzima hipoteku od 232.500 funti. Kod standardne hipoteke od 95 posto isti kupac bi trebao polog od 15.000 funti i hipoteku od 285.000 funti. Budući da hipoteka pokriva 77,5 posto vrijednosti nekretnine, kupci bi trebali dobiti niže kamatne stope nego što je uobičajeno kod hipoteka od 95 posto.

Prema vladinom proračunu — kuća od 300.000 funti, kredit od 60.000 funti, 30-godišnja hipoteka s kamatnom stopom od 5 posto i polog od 2,5 posto — ukupni mjesečni trošak tokom prvih pet godina iznosio bi 1.248 funti pod YFH, u poređenju sa 1.530 funti mjesečno za nekoga van šeme sa standardnom hipotekom od 95 posto. U tom primjeru kamata na kapitalni kredit u šestoj godini iznosila bi 75 funti mjesečno, a od sedme godine 150 funti mjesečno.

Uporedba sa „Help to Buy"

U posljednjoj verziji „Help to Buy" kapitalni kredit iznosio je između 5 i 20 posto, ali je u Londonu mogao dostizati i do 40 posto — pa je nova šema po tom pitanju manje darežljiva za stanovnike prijestonice. S druge strane, kod „Help to Buy" polog je morao iznositi najmanje 5 posto, dvostruko više nego sada. Ta šema je imala regionalna ograničenja cijene nekretnine — u Londonu se njome mogla kupiti nekretnina do 600.000 funti — ali nije ograničavala prihod učesnika. Od developera koji učestvuju u novoj šemi očekuje se da je podrže naknadom koja pomaže u pokrivanju troškova.

Predregistracija počinje do kraja decembra, zahtjevi se primaju od februara 2027, a prvi krediti bit će odobreni od aprila sljedeće godine. Još nije poznato hoće li regionalne vlade pokrenuti svoje verzije programa.